Как не купить долгострой

24.03.2016
Приобрести квартиру в строящемся доме за миллион рублей можно. А вот получить ключи от нее в срок – далеко не всегда. Объекты без разрешения на строительство и демпинг – до сих пор реальность на рынке строящегося жилья.

За последние несколько лет ситуация с продажей жилья в новостройках без разрешения на строительство в Санкт-Петербурге заметно улучшилась. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в городе осталось всего несколько строящихся объектов, на возведение которых у застройщика нет разрешения. В первую очередь, это скандально известные малоэтажные комплексы от компаний «Аксиома» в Озерках и «СЗСК» в Коломягах. Правда, в продаже у этих девелоперов квартир практически не осталось, поэтому проблемы с оформлением собственности на жилье ожидают уже состоявшихся покупателей.

А вот, например, один из новых объектов – жилой комплекс «Фрегат» на улице Новоселов, 51, от компании «СтройПроектСПб» – вышел на рынок недавно. Продажи ведутся по ЖСК, но разрешения на строительство у компании нет. Для возведения еще одного комплекса, который строится уже не первый год – «Водолей-2» в Сестрорецке от компании «Балтинвестстрой» – также не имеется разрешения на строительства. Все остальные застройщики города исправились.

В Ленобласти «двоечники» тоже есть. В настоящее время без разрешения на строительство ведутся работы как минимум в пяти проектах. В телефонном разговоре менеджеры компаний-застройщиков утверждают, что разрешение на строительство должно быть вот-вот. Однако их слова, чтобы не стать владельцем долгостроя, пожалуй, стоит подвергнуть сомнению. В частности, это такие комплексы как «Щеглово Парк» от ГК «Мегаполис» в Щеглово, «Победа-Юг» в Разбегаево от компании «Победа development», «Сумоловский ручей» в Монделево от одноименного ЖСК, а также проект «Альпийская деревня 2» в Мистолово от IMD Group и «Комфорт» во Всеволожске от компании «Профессионал Недвижимость».

Цена на грани

Существует несколько несложных правил, которым надо следовать при покупке квартиры на первичном рынке. После того как потенциальный покупатель убедился в наличии основного документа – разрешения на строительство объекта – он может начать анализировать далее. Один из главных показателей, на который надо обратить внимание, это цена квадратного метра и стоимость квартиры.

Большинство участников рынка отмечает, что в Петербурге стоимость «квадрата» не может быть ниже 60 тыс. руб., а в пригородной зоне Ленобласти – 50 тыс. руб. Это цены на границе себестоимости. «Если цена недвижимости выходит за рамки себестоимости ее строительства, то заключать такую сделку – значит почти наверняка автоматически внести себя в реестр обманутых дольщиков», – предупреждает Михаил Духовный, директор департамента корпоративных коммуникаций ГК «Эталон».

«Прибыль застройщика в данном случае минимальна, или отсутствует вовсе, – уверен Алексей Гусев, коммерческий директор «Главстрой-СПб». – Надо изучить, за счет чего застройщик имеет возможность реализовывать квартиры по столь невысокой цене. Если говорить о городе, одной из причин может стать локация проекта, например, на окраине, что подразумевает невысокую стоимость земли. Также стоит обратить внимание, как долго цена квадратного метра находится на одном уровне».

«Количество предложений, которые можно условно отнести к разряду «квартира за миллион», на рынке не столь велико. Как правило, их анализ выявляет наличие маркетингового хода, призванного привлечь внимание к проекту как можно большего количества «бережливых» покупателей. Кроме того, подобные предложения зачастую ограничены несколькими наименее ликвидными квартирами в жилом комплексе при относительно средней рыночной цене квартир по проекту в целом», – отметил аналитик НП «Объединение строителей СПб» Евгений Ортин.

«Отличие в цене на 30-40% от конкурентных объектов должно вызвать настороженность. Компания не может строить жилье себе в убыток. Отсутствие дохода не только провоцирует дополнительные финансовые трудности, но и исключает возможности для развития, что губительно для любого бизнеса», – поясняет Станислав Жигунов, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «ЦДС».

В области – дешевле

Достаточно большую долю в структуре затрат на возведение жилого комплекса занимает стоимость земли. Именно поэтому в пригородной зоне Ленобласти девелоперы могут предлагать покупателям более дешевое жилье: здесь участки стоят меньше, чем в городе. И, более того, активно практикуются так называемые «безденежные» сделки, когда застройщик и владелец земельного участка становятся партнерами в проекте. Однозначно большой «вес» в себестоимости – у строительно-монтажных работ, которые занимают более 50% в объеме затрат. Это справедливо как для объектов масс-маркет, так и для более дорогих домов.

«Помимо перечисленного, себестоимость строительства складывается из цены условий подключения к сетям монополистов, затрат на проектирование, согласования, продажи и рекламу, стоимости услуг службы заказчика и т.д.», – добавляет Леонид Кузнецов, директор по строительству ЗАО «Строительный трест».

«Ценообразование зависит от застройщика – от долговой нагрузки, наличия проблемных объектов, от объемов арендованной спецтехники и прочих составляющих, – добавляет Жигунов. – Чем больше расходов несет строительная компания, тем дороже она будет стремиться продать квартиры. Может быть, один застройщик приобрел землю под строительство 15 лет назад по весьма доступной цене, а второй купил ее буквально недавно по рыночной стоимости».

«В структуре затрат удельный вес отдельных составляющих может различаться в зависимости от класса объекта и масштаба проекта, – отмечает Максим Соболев, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург». – Так, при реализации крупного проекта комплексной застройки комфорткласса «Новоорловский», строящегося в Приморском районе Санкт-Петербурга, значительные вложения ЮИТ были направлены на приобретение земельного участка 46 га, разработку проектной документации, выполнение необходимых работ по инженерному обеспечению всей территории, созданию коммуникаций, организации подъездов к месту строительства… И существенные затраты на создание инфраструктуры».

Миллион не предлагать

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», говорит, что на территории Петербурга насторожить покупателя должна стоимость квартиры минимальной площади ниже 1,4-1,45 млн руб., а на территории пригородной зоны Ленобласти – ниже 1,1-1,2 млн руб.

Тем не менее в каждом случае стоит проанализировать и проект, и ситуацию. Стоимость квартир зависит и от такого фактора, как стратегия застройщика. Девелоперы практикуют выход на рынок «пилотных» корпусов в новых крупных проектах с привлекательными стартовыми ценами. Так, в Колпинском районе застройщик предлагает за 1,45 млн руб. некоторые студии с отделкой на первых этажах «пилотного» корпуса в составе крупного проекта. А в Невском районе начались продажи жилья в новом проекте от известного застройщика, где на старте студия без отделки тоже стоит от 1,45 млн руб.

Выход на рынок региона нового игрока также может сопровождаться запуском проекта с достаточно низкими стартовыми ценами. Так, в начале прошлого года в Буграх (в Мурино, рядом с "Гринландией") начались строительство и продажи жилья в комплексе «UP-квартал «Светлановский», где студия некоторое время, буквально месяц, стоила 1,35 млн руб. Затем цена выросла. Сейчас в этом проекте студию можно приобрести за 2 млн руб., срок сдачи намечен на конец 2016 года.

Оцени среднюю цену

В каждой локации, понятное дело, цены свои. Где-то можно купить студию за 1,5 млн руб., а где-то – за 2,5 млн руб. Поэтому покупатель должен уметь ориентироваться в ценах предложения именно в интересующем его месте. «Оценка предложений застройщиков, работающих в конкретной локации, наглядно показывает, какую цену в данном районе можно назвать средней, - говорит Николай Копытин, генеральный директор ГК Normann. – Существенные отклонения в ту или иную сторону должны настораживать, особенно если речь идет об объектах с одинаковым сроком сдачи и одного класса».

Алексей Гусев говорит об отклонении в 15%. «Отличие в цене на 30-40% от конкурентных объектов должно вызвать настороженность, – уверен Станислав Жигунов, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «ЦДС». – Компания не может строить жилье себе в убыток. Отсутствие дохода не только провоцирует дополнительные финансовые трудности, но и исключает возможности для развития, что губительно для любого бизнеса».

При этом застройщики отмечают, что даже на одной улице могут строиться похожие дома, где квартиры будут стоить по-разному. Цена будет зависеть от спроса на жилье у конкретного застройщика и его репутации, стадии строительства, класса проекта, его концепции и квартирографии, выбранных строительных материалов и от многого другого.