Комфорт все еще в цене

15.03.2016
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", по итогам 2015 года на первичном рынке жилья Петербурга и Ленобласти было реализовано 3,8 млн м2, что сопоставимо с показателем 2013 года, когда объем спроса составил 3,9 млн м2. "Снижение по отношению к 2014 году составило, вопреки негативным ожиданиям, 27%", — комментирует руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.

"Более выгодными становятся небольшие объекты общей площадью порядка 30 тыс. м2: на их возведение и реализацию требуется меньше времени, чем при комплексном освоении территорий на 100 тыс. м2", — рассказывает генеральный директор ГК Normann Николай Копытин. По его словам, за счет этого можно оптимизировать себестоимость проекта, что особенно актуально в связи с меняющимися градостроительными правилами на границе города и области. Они пока не отразились на строящихся объектах, но в дальнейшем застройщикам предстоит еще более тщательно прорабатывать все детали: для сохранения рентабельности придется уменьшать себестоимость, при этом не снижая общее качество строительства.

Дешево и дорого

Структура спроса в разрезе классов жилья в 2013–2015 годах не претерпела значительных изменений: в среднем на жилье массового спроса приходится 93%, на жилье бизнес–класса — около 5%, и около 2% — на элитное жилье. Наиболее стабильными девелоперы считают жилье сегмента масс–маркет и элитное жилье. По словам руководителя аналитического центра компании "Главстрой–СПб" Петра Буслова, во многом это объясняется тем, что экономсегмент имеет наиболее обширную целевую аудиторию. В результате даже в кризисные периоды здесь всегда присутствует определенная и довольно обширная группа покупателей, готовых решить свой жилищный вопрос: приобрести первую квартиру или улучшить условия проживания.

Сегмент элитного жилья мало подвергся колебаниям спроса, поскольку покупательская активность в данной категории практически не зависит от экономической ситуации, комментирует управляющая "КВС. Агентство недвижимости" Анжелика Альшаева. Она отмечает, что при этом на фоне реального снижения доходов населения просел рынок жилья бизнес–класса в пределах городской черты.

Цены на рынке недвижимости Петербурга в последние месяцы достаточно стабильны — их снижение наблюдается лишь в отдельных локациях и проектах.

Наиболее значительно стоимость квадратного метра сократилась в проектах экономкласса, возводимых за КАД, — почти на 6%. "Одна из причин этого — высокая конкуренция в данном локусе", — поясняет Петр Буслов.

Наиболее популярны квартиры в домах экономкласса с ценой покупки 2,3–2,7 млн рублей за однокомнатную квартиру, 3–3,8 млн рублей за двухкомнатную и 4,3–4,7 млн рублей за трехкомнатную квартиру.

Только для себя

В текущих условиях снижается интерес к инвестиционной покупке квартир, отмечают участники рынка.

"Если в IV квартале 2014 года доля инвесторов среди наших клиентов составляла почти 40%, то в январе–феврале 2016–го эта доля не превысила 5%", — рассказывает Николай Копытин. Одновременно, по его словам, вырос спрос на объекты, близкие к вводу в эксплуатацию.

Эти тенденции во многом взаимосвязаны. "Для инвесторов, как и раньше, самой выгодной покупкой остается приобретение жилья на стадии котлована, — рассказывает Алексей Букин, директор по продажам ЗАО "Ленстройтрест", — но в такой ситуации очень большое значение приобретает надежность застройщика, уверенность в том, что он достроит все, что обещал". Поэтому не многие рискуют сейчас вкладывать средства на нулевой стадии строительства.

По оценкам Ольги Трошевой, в среднем по городу доля инвестиционных квартир составляет 10–15%.

Жилье без границ

За последние годы сложился устойчивый спрос на формирующиеся территории ближайшего пригорода, расположенные в нескольких километрах от КАД, — сегодня на них приходится около 40% от общего объема предложения на рынке первичной недвижимости.

"Наиболее активной и перспективной пригородной зоной является Всеволожский район: в 2015 году, по оценкам экспертов, здесь было реализовано более 1,5 млн м2 жилья", — отмечает Анжелика Альшаева. Высок спрос на жилье в проектах КОТ в районах петербургской агломерации: Мурино, Кудрово, Бугры. "Здесь за стоимость, сопоставимую с ценой новостройки в границах города, можно приобрести квартиру большего метража, при этом получить в подарок отделку или место в паркинге, — рассказывает Дмитрий Сидоренко, руководитель отдела продаж ГК "ЦДС", — больше преимуществ за те же деньги".

Меньше метров

Тенденция к увеличению жилых площадей, которая наблюдалась на рынке первичной недвижимости в недавнем прошлом, пошла на спад, отмечает Николай Копытин. Покупатели экономкласса в основном ориентируются на небольшие метражи, доступные по стоимости.

"За последние 5 лет метраж квартир уменьшился на 3–5 м2, — отмечает Петр Буслов, — причина таких изменений — в снижающемся бюджете покупки. Застройщики пытаются адаптировать предложение под существующий спрос, чтобы оно оставалось доступным для покупателей".

"Сокращение общей площади квартир стало следствием динамичного роста стоимости жилья, — говорит начальник отдела маркетинговых исследований ГК "Пионер" (направление "Санкт–Петербург") Светлана Лежнева, — застройщики откликнулись на запрос меньшей площади и, соответственно, меньшей цены лота: появилось больше проектов, оптимизирующих площади квартир в меньшую сторону".

В отличие от предыдущего кризиса, когда покупатели акцентировали внимание на студиях и маленьких однокомнатных квартирах, сейчас площадь приобретаемого жилья хоть и сокращается, но на пике спроса находятся квартиры европланировок: небольшие, но все же двухкомнатные. "Это связано с тем, что недвижимость приобретается для проживания, для своей семьи, а не с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду", — поясняет Дмитрий Сидоренко.

Изучая предпочтения покупателей, некоторые строительные компании выявили ряд тенденций в спросе, которых стараются придерживаться. Так, покупатели приходят к выводу, что в квартире должна быть просторная кухня — хотя бы 12–15 м2, следующее практичное пожелание покупателей — широкий балкон или лоджия, которые можно использовать как дополнительное жилое пространство. При этом выход на балкон предпочтительнее из кухни. Еще одно распространенное пожелание — наличие ниш для стенных шкафов или гардеробных в жилых комнатах. В среднестатистической квартире увеличилась площадь санузлов, потолки стали выше.

"Покупатели уже не готовы покупать абы какие квартиры просто потому, что надо, а ищут жилье с удобными планировками, как правило, в жилых комплексах с продуманной инфраструктурой", — констатирует Алексей Букин.

Молодые покупатели

Ряд застройщиков отмечают, что средний покупатель помолодел. "Еще 10–15 лет назад вчерашний студент — нынешний молодой специалист и не задумывался о собственном жилье в ипотеку, — рассказывает Алексей Букин, — сейчас с учетом государственной поддержки ипотечных программ, программы военной ипотеки это вполне реально".

По словам Анжелики Альшаевой, доля клиентов в возрасте 25–34 лет — около 50%, в большинстве случаев речь идет о молодых семьях с детьми, покупающих недвижимость для себя. Меньший процент приходится на более возрастную категорию граждан — они, как правило, инвестируют денежные средства в новостройку, чтобы обеспечить в будущем жильем своих детей.