Премиум-класс прибавил в цене

25.02.2016
За 2015 год в элитном сегменте в продажу поступило 68 тыс. кв. м новых площадей, или 600 квартир. Это на 52% меньше, чем в 2014 году, если рассматривать квадратные метры, и на 47% меньше, если рассматривать "в квартирах". Цены в этом сегменте продемонстрировали рост на 12%.

По данным "Петербургской недвижимости" на январь этого года, на рынке Петербурга представлено 34 объекта премиум-класса, включая дополнительные очереди. Это 26 жилых комплексов и восемь очередей. Объем рынка по этому классу на конец четвертого квартала 2015 года составил 380 тыс. кв. м, из них в предложении — 190 тыс. кв. м.

"Объем реализованного спроса за 2015 год составил 73,5 тыс. кв. м (на 31% меньше, чем в 2014 году), реализовано около 630 квартир — на 27% меньше сделок, чем в 2014 году. Показатели находятся на уровне спокойного 2013 года", — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость". По ее данным, рынок строящегося элитного жилья в настоящее время находится в равновесном состоянии. "В 2015 году средняя стоимость элитного жилья выросла на 11,9%", — отмечает эксперт.

Региональный директор по реализации недвижимости группы ЛСР на Северо-Западе Юлия Ружицкая подсчитала, что за 2015 год в Петербурге построено 122 тыс. кв. м жилой недвижимости премиум-класса. Она согласна с оценкой коллеги в том, что цены выросли на 12%. По данным госпожи Ружицкой, средняя цена квадратного метра составляет 325 тыс. рублей.

"Вывод нового предложения в 2015 году замедлился практически вдвое по сравнению с рекордным 2014 годом. Это снижение было совершенно закономерно и позволило сохранить баланс спроса и предложения на рынке", — говорит госпожа Ружицкая.

Руководитель проектов MMH Михаил Соколов среди трендов, обозначившихся на рынке, выделяет следующий: "Обеспеченные петербуржцы все реже стали приобретать жилую недвижимость в историческом центре, предпочитая так называемые клубные дома премиум-класса (или бизнес-класса — границы здесь все больше стираются) в других, более развитых в плане инфраструктуры и менее шумных и загрязненных районах". Еще одной тенденцией в этом сегменте, считает он, стало уменьшение метража элитного жилья — петербуржцы становятся практичнее.

Юлия Ружицкая согласна с мнением коллеги: "Если говорить о тенденциях, то сегодня меньший объем предложения в историческом центре Петербурга соответствует высокому сегменту, чем раньше. Можно также отметить сокращение средней площади квартир в некоторых выходящих на рынок комплексах, позиционируемых как премиум-класс. Девелоперы идут на это, чтобы предлагать своим покупателям квартиры с относительно невысокой общей стоимостью, но такой же высокой ценой квадратного метра. Побочным эффектом является снижение класса объекта и, как следствие, неспособность удовлетворить требования самой взыскательной аудитории".

Руководитель проекта ЖК "На Гребецкой" Сергей Богоутдинов согласен с тезисом о "центростремительном" векторе спроса, но в части того, что снижается класс объектов, готов спорить: "Платежеспособное население в большинстве своем старается приобретать жилье вне центра города, тем более что в нецентральных районах появляются достаточно дорогие предложения, формально даже более соответствующее уровню бизнес- и элит-класса, чем в центре. К таким проектам можно отнести объекты, которые возводятся на островах (Крестовский, Васильевский, Каменный, Петровский), новые жилые комплексы и престижные "сталинки" в Московском районе вблизи станций метро "Парк Победы" и "Московская", коттеджи в Озерках вблизи водоемов. Жилье, отвечающее критериям элитности, может располагаться и в пригородах".

Впрочем, тезис о востребованности небольших площадей поддерживают не все аналитики. Специалисты компании Knight Frank St. Petersburg утверждают, что в 2015 году средняя сумма сделки, без учета скрытых скидок, которые девелопер мог предоставить в индивидуальном порядке, составила около 42,5 млн рублей, в то время как в 2014 году — только 27 млн рублей. "Во многом это связано с тем, что в сегменте премиального жилья увеличилось количество покупателей, которые отдают предпочтение квартирам больших метражей. В 2014 году на просторные квартиры площадью более 150 кв. м приходилось лишь 20% запросов, а в 2015 году их доля возросла до 35%. В частности, доля объектов площадью более 220 кв. м в общей структуре спроса выросла более чем в три раза и составила 14%", — говорят в Knight Frank St. Petersburg.

"По данным проведенного нами анкетирования, в 2015 году произошла смена основного мотива при покупке жилья. Если в 2014-м большинство покупателей в качестве причины указывали переезд в более подходящий район, то в прошлом году основным мотивом стал переезд с целью улучшения жилищных условий, в том числе с целью расширения жилплощади, — комментирует Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg. — В нашей консалтинговой работе мы на протяжении нескольких лет используем собственные прогнозы о том, что доля покупателей, улучшающих условия проживания и расширяющих площади жилья, должна начать расти. Это логично: рынок не может бесконечно насыщаться квартирами с двумя-тремя спальнями. Вероятно, в 2015 году эти ожидания начали воплощаться в жизнь".

Сергей Богоутдинов выделяет еще один тренд: "В 2015 году одной из ключевых тенденций на рынке элитной недвижимости Северной столицы является стилизация новых проектов под "петербургский стиль". Этот тренд характерен именно для петербургского рынка элитной недвижимости, особенно в "золотом треугольнике"".

Директор по маркетингу ООО "H+H" Майя Афанасьева отмечает и еще одну любопытную тенденцию: некоторые девелоперы стали "понижать" классность своих объектов: "По нашим оценкам, сегодня понятие премиум-жилья еще более размылось. Более расплывчатой стала сама классификация объектов недвижимости (элит-комфорт-эконом). Например, мы отмечаем следующую интересную тенденцию: объекты, которые прежде были на границе "комфорт-элит", застройщики старались дотянуть до категории "элит". Теперь же их двигают в категорию "комфорт", чтобы они воспринимались уже как более доступные варианты".

Эксперты полагают, что сегодня на первое место, помимо качества и стоимости проекта, выходят такие характеристики соответствия, как высокая степень комфорта проживания, однородное социальное окружение, хорошая экология, насыщенная и соответствующая инфраструктура.

Как полагают аналитики, в этом году цены на премиальный сегмент на первичном рынке жилья продолжат рост. "Снижение предложения, которое все-таки присутствует на рынке, станет причиной дефицита площадей. Такая тактика "придерживания" проектов не позволит стоимости сильно просесть, скорее всего, вероятен рост цен. К тому же данный сегмент остается надежным инструментом инвестирования и сохранения средств", — полагает господин Богоутдинов.